De zéro à 100 millions : Stratégies immobilières de Jonathan Angelof

Plus on s'endettete, plus on a des chances de devenir riches en fait parce que en fait on joue avec de l'argent

qu'on a pas. >> Jonathan Angelof détient un patrimoine immobilier estimé à plus de 100 millions

d'euros. Aujourd'hui, j'ai demandé à Jonathan de nous partager son plan de route adapté au marché actuel qui va

permettre de bâtir son propre empire patrimonial en partant de zéro jusqu'au premier million. Ensuite de 1 à 100

millions, de 10 à 50 et enfin de 50 à plus de 100 millions d'euros. Euh beaucoup de gens se disent "L'immobilier

c'est on se pose, on met de l'argent et on attend que ça se passe." C'est pas vraiment ça dans la réalité parce que

pour réussir à faire ça, bah il faut euh >> OK. Allez, c'est parti pour le talk. [Musique]

>> Salut Jonathan. >> Hello Munir. >> Merci d'avoir accepté l'invitation. Bah

écoute, merci à toi de m'accueillir. >> Toi, tu as un parcours assez particulier puisque à 19 ans sans héritage, tu

décide de te lancer dans l'IMO et tu identifies quelque chose qui est assez particulier, c'est les chambres de

bonnes. Euh donc euh le petit Jonathan qui n'est pas un fils à papa, il se dit "Il y a quelque chose à faire. Euh

c'était la crise, crise des subprime, tu parleras du contexte. à l'époque, bon benah voilà, on pouvait emprunter à 110

%, faire financer les frais de notaire et à partir de là, toi, tu prends un ascenseur qui va te permettre de

t'enrichir. Alors, on va parler aussi de du reste de ton parcours, mais tu profites d'un énorme ascenseur social.

Est-ce que quelqu'un qui débute aujourd'hui, il peut encore prendre le même ascenseur que toi ? Écoute, c'est

c'est c'est clairement un peu plus compliqué, mais moi à l'époque, je faisais des pré-étudiants surtout. Euh

et ça c'était un petit peu la clé de voûte, c'est que en fait les pré-étudiants ne sont pas euh alloués à

à quelque chose. Donc c'est ce qu'on appelle des prêts non affectés et j'ai ça m'a permis de un peu les enchaîner.

Donc c'est bien avant la crise des sub prime l'acheter en 2005, une chambre de

service de 7,5 m² et donc je venais du prix. Ouais, bien sûr. J'avais payé 27000

€ avant les travaux, quoi. Enfin, 30000 € avec les frais de notaire à peu près >> à Paris.

>> À Paris dans le bah juste à côté d'ailleurs, Rumeauuge. Et oui, c'est possible. C'est possible. Euh

d'ailleurs, j'entends encore qu'il y a des qu'il y a des jeunes qui font des préétudiants euh auprès de banque. Donc

oui, c'est possible de d'acheter. Maintenant, faut c'est un vrai job. Beaucoup de gens se disent

"L'immobilier, c'est on se pose, on met de l'argent et on se pose et on attend que ça se passe." C'est pas vraiment ça

dans la réalité. Parce que pour réussir à faire ça, bah il faut faire des acheter des biens qui sont délabrés, les

rénover, trouver un locataire, gérer les problèmes avec le locataire, les nouveaux travaux, la casse, les chambres

de services. C'est le pour moi l'investissement le plus compliqué qu'il soit dans l'immobilier parce que ça

cumule l'intégralité des défauts de l'immobilier. On est sous les toits au dernier étage sans ascenseur. Euh donc,

il fait chaud l'été, froid l'hiver. Euh c'est un peu compliqué quoi. Les fuites, ça arrive direct chez toi. Euh donc non,

c'est pas évident mais c'est encore possible. Et j'ai encore des jeunes autour de moi qui me disent qu'ils font

mais des préétudiants. Ça je suis pas censé le dire. >> Tu as fait le parcours et tu as gravi

les marches et donc dans ce talk, on va bah les regrav. On va faire palier par palier pour que tu nous expliques à

chaque étape comment tu as fait. Tu vois ? Pour justement passer à l'étage supérieure, on va faire de 0 à 1 million

d'euros de patrimoine, puis de 1 à 10, de 10 à 50, puis de 50 à 100 voire plus. Du coup, on démarre à zéro.

>> Ouais. >> Aujourd'hui, concrètement, qu'est-ce que tu fais ?

>> Écoute, c'est la partie la plus difficile, faut être honnête parce que tu as rien, tu connais rien, tu as pas

d'argent. Euh donc chaque sous-compte, non, si aujourd'hui je devrais recommencer, je pense pas que je

repartirai par les chambres de service parce qu'aujourd'hui elles sont très chèes. Moi c'est j'ai acheté à une

époque où les chambres de service étaient des biens un peu dévalués qu'on qui était essentiellement utilisé par

des étudiants. Oui. Mais personne voulait s'ennuyer avec ça. >> Ouais. Donc c'était, je veux pas dire,

c'était le début en 2005 parce que ça existe depuis toujours, mais on commençait à avoir des gens qui achètent

des chambres de service et qui les rénovent et qui en font des beaux cocons euh versus avant c'était horrible. Euh

aujourd'hui, je pense que pour bien commencer, vaut mieux s'intéresser un peu à la province euh à trouver des

biens locatifs faciles dans des villes liquides euh qui sont pas chers parce qu'en vrai, il y a une vraie distorsion

de prix entre Paris et la province là où Paris euh vous allez acheter quelque chose de très cher et vous allez être

euh bah vous allez le louer à un prix relativement cher, mais en fait vous êtes limité par la régulation des loyers

euh à Paris, l'encadrement des loyers, pardon. Et alors en province, vous avez pas ça. Et en province, les gens ayant

un peu moins de moyens, ce qu'on peut faire avec 100000 € en province, bah ça peut être des deux pièces, des

trois pièces qui vont se louer 40 50 % moins cher qu'à Paris, mais pas beaucoup plus en fait. Et donc du coup,

votre capacité à faire du rendement euh avec le bien que vous allez acheter en

province est bien plus élevé et votre prêt aussi. Et donc en fait lorsque vous achetez quelque chose à 100000 € en

province assez facilement vous pouvez le mettre en location à 1000 € par mois. Assez facilement. Je vraiment et c'est

je vous pouvez regarder sur les annonces, faites les calculs, c'est jouable. Euh et évidemment la base de

l'immobilier, je ne cesse de le répéter, c'est les prêts. Il faut pas avoir peur de faire du prêt et il faut s'endetter.

Plus on s'endettete, plus on a des chances de devenir riche en fait parce que en fait on joue avec de l'argent

qu'on a pas et c'est quand même formidable. L'immobilier, c'est le seul business où on vous prête de l'argent,

on sait ce que vous allez en faire et cet argent, on sait qu'il va vous rapporter puisque

les loyers à première vue, vous vous arriverez toujours à louer un bien d'habitation. Donc ça c'est vraiment

quelque chose à faire depuis le début euh jour parce que ça vous fait du rendement, ça met de la confiance aux

banques, les banques voient que vous êtes capable de rembourser votre prêt, voire même vous faites du bénéfice. Moi,

c'est ce que je faisais à l'époque de mes chambres de services parce qu'en plus j'avais des préétudiants donc il y

avait un différé sur chacun de mes prêts >> cétait le meilleur moment puisque je me retrouvais à gagner je sais pas 2 3000 €

par mois avec mes premières chambres de service et j'avais pas de prêt en face quoi et ainsi de suite.

>> Tu payais que les intérêts ? >> Même pas >> payais rien

>> différé intégralement différé. Ça c'était sur les préétudiants. Je sais pas si on parle qu'à des étudiants mais

de manière générale en fait c'est pas parce que vous avez 20 30000 € sur votre compte que vous pouvez pas faire

d'immobilier quoi. Avec ces 20 30000 € vous pourz vous pouvez leverager prendre un prêt avec 30000 € sur votre compte

vous pouvez prendre un prêt à 120000 1400 peut-être même 200000 € dans selon le bien que vous achetez.

L'erreur à pas faire en revanche c'est de se lancer trop tôt dans sa résidence principale parce que ça vous coupe

complètement votre capacité d'emprunt. Et ça c'est très mauvais parce qu'en fait vous vous

retrouvez dans une situation où vous pouvez plus emprunter après avoir acheté votre résidence principale souvent

puisque l'intégralité de votre salaire ou les fameux 30 % qu'il faut pas dépasser lorsque le banquier regarde

>> le taux d'endettement maximal tu >> voilà le taux d'endettement maximal et vous vous retrouvez dans une situation

bah vous pouvez plus vraiment emprunter quoi. >> L'assurance vie c'est simple c'est

l'enveloppe d'investissement préférée des Français. Le problème c'est que la plupart des contrats sont bourrés de

frais. Frais de versement, frais de gestion, frais de contrat, frais de support, frais d'arbitrage, c'est un

véritable 1000 feuilles indigeste auquel vous allez faire face. Combiné, ces frais peuvent vite atteindre plus de 3 %

par an pour les acteurs traditionnels comme les grandes banques. Si vous suivez cette chaîne, vous le savez, 3 %

par an, c'est près de 60 % de manqu à gagner sur 30 ans. C'est exactement pour cette raison que j'ai lancé un contrat

d'assurance vie avec des frais bas. Les frais de gestion commencent à 0,99 % et évoluent en fonction de votre abonnement

Finar. C'est simple, ce contrat c'est l'un des moins chers sur le marché pour la gestion profilée. Et pour les fans de

gestion libre, cette dernière arrive bientôt avec des frais encore plus bas. Et surtout, si vous souscrivez à une

gestion profilée aujourd'hui, vous pourrez bien sûr passer à la gestion libre lorsqu'elle sera disponible.

Cliquez sur le lien dans la description ou scanner le QR code qui s'affiche à l'écran afin de démarrer l'ouverture de

votre contrat. Est-ce qu'il y a des cas où acheter sa résidence principale, c'est plus intéressant que de louer ?

C'est très rare. Vaut mieux jamais acheter saance principale, en tout cas dans les 10 15 premières années de son

de sa carrière parce que en fait au début la banque va vachement regarder votre capacité à rembourser du prêt. Et

donc quand vous commencez dans la vie active, qui que vous soyez, vous commencez avec des salaires un peu plus

bas. Et donc si vous vous mettez tout de suite une résidence principale sur sur

le dos, prenons l'exemple de quelqu'un qui gagnerait 5000 € par mois net qui est déjà un très bon salaire, un très

bon salaire pour un jeune. Mais prenons cet exemple parce que il est facile. >> S'il prend sa résidence principale,

allez, il va pouvoir emprunter jusqu'à 2000 € par mois à peu près et donc il va rembourser 2000 € par mois. Alors certes

sur les 2000 € il y a 90 % qui vont dans ses poches indirectement puisque c'est du remboursement de d'emprunt et il y a

qu'une partie qui va aux intérêts. Mais en fait il y a 2000 € qui sortent de son compte en banque et le banquier regarde

que ça, les fameux 2000 € il lui reste 3000 € à vivre. >> H

>> ben la réalité c'est que tant qu'il a cette résidence principale avec ses 2000 € même si son salaire augmente doucement

disons de 5 % par an ou 3 4 % par an, ben en fait il va pas pouvoir réemprunter. S'il dit "Ouais, je veux

acheter un bien d'investissement". Le banquier va dire "Mais en fait, pendant la période euh des travaux, pendant euh

si vous avez de la vacances, euh moi je vais disquanter votre loyer, euh votre loyer perçu, vous allez avoir du mal à

rembourser votre prêt et donc je vais pas vouloir vous prêter quoi." Versus commencer par j'investis

mes premiers euros, premier argent, j'investis. Regardez, monsieur le banquier, ça se rembourse. Le banquier

bah automatiquement, il dit "Bah ok, je vais vous permettre de en refaire un" et en refaire un. Et c'est moi je l'ai fait

un peu avec les chambres de service mais même après quand j'étais plus étudiant parce que la vie d'étudiant a dû

s'arrêter à un moment et je le faisais avec des prêts normaux et mon banquier était ravi de me faire des prêts.

>> Donc le banquier ravi. Trop bien. >> Ouais. >> Est-ce que tu te souviens à quel taux tu

empruntais cette période là, les années 2005, 2006, 2007 ? >> On était sur des taux assez élevés. On

était sur du 4 et demi 5. J'ai je crois que j'ai même fait un 5 et demi à un moment. Euh et donc c'était une période

qui était aussi très difficile parce que nous on moi j'ai aussi connu la période où on empruntait à 1 % et donc là ça

change tout parce que tu as les taux de cap même à la revente quand tu revends ton bien avec un taux de capitalisation

sur le loyer tu le vendais beaucoup plus bas quand tu as des taux à 1 % les gens achètent à 4 % ils sont fous.

Alors que euh à l'époque où tu empruntes à 525, faut que tu vendes à 8 9 % dans Paris, donc c'est compliqué quoi. Et

ouais, j'empruntais assez cher, mais en fait j'avais une vraie distorsion de prix d'achat loyer. Typiquement la

plupart de mes chambres de service, ça a toujours été ça mon objectif qui a été un peu bête comme objectif qui est de

dire >> si je paye quelque chose 100000 € faut qu'il me rapporte 10000 € par an.

C'était aussi simple que ça. >> Donc 100000 € te rapportent >> 10000 € par an de loyer.

>> OK. >> Et la beauté de tout ça, c'est que pour acheter un bien à 100000 € je mettais

20000 € de ma poche. >> Et donc quand tu as mis 20000 € et que ce même bien te rapporte 10000 € par an,

ben tu vois, tu doubles tes fonds propres pratiquement tous les ans quoi. >> Ouais.

>> Enfin, en gros, tu fais 50 % sur tes fonds propres tous les ans. >> Et ça, c'est exceptionnel, quoi. C'est

vraiment exceptionnel. Et donc quand tu te dis bah tu vas multiplier ça à chaque fois, bah c'est c'est top parce que ça

s'autopaye, c'est cool. Alors tu peux pas acheter que des trucs à 10 % que des chambres de servic et surtout c'était

une époque où les chambres de service se vendaient se louaient pas cher, se vendaient pas cher, pardon et se louait

plutôt très cher. Moi la première chambre de service, je l'ai acheté 30000 € je la louais 500 € par mois quoi.

>> Et donc là on se remet dans les dans les baskets du Jonathan de l'époque. >> Ouais.

>> Tu c'est c'est le jour de ton où tu décides de faire ce premier investissement. C'est quoi ton processus

pour pour dérouler et comment tu fais pour derrière enchaîner ? >> Ce que je vois c'est que il y a une

forte demande sur les chambre de service. Très forte. >> Tu le vois comment ? Tu regardes les

annonces ? >> Ouais, je vois les annonces. Je m'amuse à appeler.

Les mecs répondent plus au téléphone et je vois même qu'il y a des gens qui mettent des annonces

juste avec une adresse et une et un rendez-vous en fait. >> OK. Pas de photo, il a rien.

>> Pas de photo, pas de numéro de téléphone, rien. C'est rendez-vous tel jour à telle heure. Je me dis mais c'est

quand même fou quoi. Et et au fur et à mesure et donc quand je quand je trouve cette cette annonce euh donc c'est un 6e

étage sans ascenseur, vraiment très lait, euh il faut tout refaire. Donc au début, j'ai vraiment pas d'argent.

C'estàd que les fameux 30000 € que j'ai dû sortir pour cette chambre de service euh c'est un emprunt de 20000 € 10000 €

de ma poche, c'est terminé. >> J'ai plus un radis sur mes comptes quoi. Et donc je me mets à la rénover

moi-même. Bon, je conseille ça à personne évidemment. Moi, je m'étais mis un peu à risque. J'étais un peu un jeune

un jeune fougueux. >> Euh mais >> mais je me mets à rénover moi-même. Un

électricien me fait une partie électricien est plombri me fait c'est une personne qui me l'a fait. Elle reste

c'est moi avec un ami et honnêtement c'est l'enfer quoi. On fait n'importe quoi, on sait pas faire et ça nous prend

trois fois plus de temps que si quelqu'un le faisait de un professionnel le faisait. Mais c'est pas grave, ça

nous fait économiser de l'argent et on parle de ça. En plus, je suis étudiant donc c'est un peu compliqué. Mais à ce

moment-là, en fait, quand je finis la chambre de service, elle est magnifique. J'ai construit une medzanine, j'ai une

cuisine, un vrai une vraie douche, il y a deux fenêtres, une fenêtre de

toit, une fenêtre de plein pied. C'est vraiment un beau bien. Et je fais le fameux truc de la

du rendez-vous sur PAP. C'était PAP à l'époque. Le rendez-vous avec 1 heure. Et là, j'arrive, il y a plus de 100

personnes qui attendent. Mon gardien est en folie. Il me hurle dessus quand j'arrive. Il me dit "Vous vous rendez

compte ?" Et je dis "Mais écoutez, c'est pour visiter la chambre et tout." Et et je me dis "Mais en fait voilà, j'ai

trouvé le marché quoi. J'achète un truc 30000 € je sais que je vais le louer 500 € par mois. Bon, ça m'a coûté 35 avec

les travaux, les trucs, mais je vais louer 500 € par mois, quoi. Et mon prêt, il se rembourse dans 3 ans. Je commence

à le rembourser dans 3 ans. Donc, je vais gagner 500 € par mois, donc 6000 € par an pendant 3 ans. Donc je vais en

fait, je vais gagner euh presque 16000 € quoi euh non 10000 € pardon >> euh

>> pendant les trois prochaines années, ce qui correspond à mon crédit en fait, tu vois. Alors, je vais vivre avec cet

argent mais je réalise que c'est fou et je me mets en en recherche hyper active de ça quoi. Donc je me fais des alertes

sur tous les site. J'achète des outils à quelques euros à l'époque qui te

permettent de screener tous les trucs, ce qui existe déjà encore aujourd'hui. D'ailleurs, c'est marrant parce que les

outils d'aujourd'hui, c'est la même chose qu'il y a 20 ans et je sais pas, ils font la même chose mais ils sont 10

fois plus chers et c'est pas mieux quoi. et et toute la journée quand je suis en cours dès que j'ai une alerte boum,

j'appelle, je négocie les prix, je fais c, je fais ça et je fais ça 10 fois quand même jusqu'à

>> Ouais, j'en achète 10 >> euh >> jusqu'à Mais ouais 22 23 ans et ça

devient un peu infernal. Là, je découvre aussi l'envers du décor >> parce que là, je t'ai dit que les belles

choses. L'envers du décor, c'est ce que je disais tout à l'heure quoi. C'est les fuites, le froid, le chaud,

les cafards, les punaises de lit, vraiment toutes les galères possibles et imaginables. Et je

me dis mais je peux pas continuer comme ça, c'est infernal et ça commence à me bouffer du temps quoi.

>> Tu as beaucoup de rotation parmi tes locataires >> tous les ans à peu près. C'est c'est

souvent des profils étudiants ou profil un peu >> euh personne isolée

qui est à Paris pendant un an ou deux. Et donc les gens restent pas très longtemps mais c'est pas plus mal parce

que vu l'état des appartements après les locataires qu'en fait les gars vivent dans 9 10 m² donc les pauvres bah il

cuisinent ils se douchent au même endroit donc donc ça vit fort quoi. Et donc je je découvre qu'à chaque sortie

de locataire il faut remettre un coup de peinture faut réparer des trucs et cetera et je me dis je peux plus faire

ça. Mon téléphone sonne, je suis en cours j'ai mon téléphone qui sonne en permanence j'ai problèmes de locataire

qui me paye pas mon loyer qui si ça et donc j'accumule un peu des trucs et je me dis faut que j'arrête.

Et là, on est les années passes, j'achète quelques studios, quelques trucs que je mets en je revends

certaines de mes chambres de service. J'achète des studios, c'est un peu plus grand, des 20 m², j'achète des souplexes

euh qui sont des choses magnifiques à l'époque. C'est des >> C'est un peu la mode un moment.

>> Ouais, c'était hyper à la mode. C'était top. Et à un moment euh

j'en ai pas mal et et une société qui commence un peu à à émerger euh en France et cette société va tout changer.

s'appelle Airbnb et là on est en 2011-212 et j'ai pas mal d'appartements 5 si six apparts quoi mais tu vois assez

grand quoi entre 20 20 et 50 m² >> que tu loues à à long durée ouais >> il y en a un qui se libère et je dis

mais attends je vais le mettre sur Airbnb moi j'essayie de faire du du la location saisonnière avant que ça existe

quoi à l'époque déjà sur le Boncoin et puis même avant le Bon Coin sur Kijiji >> euh qui est un peu le avant le Boncoin

ce que c'est devenu d'ailleurs et >> pas grandchose >> et et là je le mets sur le truc, je fais

des belles photos et mon loyer triple en un mois quoi. C'estàd que j'ai plein de booking, je suis vraiment un des

premiers de Airbnb en France quoi. Et j'ai plein de réservations. Passe d'un je sais pas un studio de 30 m² que je

louais 1000 € par mois. Bah je gagne 3000 € par mois avec quoi du jour au lendemain.

>> C'est toi qui fait la concergerie ? >> Ouais c'est moi qui fait tout. C'est les j'ai des appart c'est cool c'est des

codes euh d'entrée dans l'immeuble et je suis un des premiers en France à acheter les les fameuse boîte à clés que je

colle sur les euh sur les les portes de l'immeuble enfin sur les portes pardon de l'appartement et donc quand c'est un

code dans l'immeuble c'est facile >> parce que les gens font le code de l'immeuble ils arrivent devant ma porte

ils font le code et ils prennent la boîte à clé ils ouvrent c'est facile même si il y a toujours des galères le

code fonctionne pas si ça ça mais bon la vraie galère c'est J'ai des appartements où c'est des interphones

>> H. >> Et donc là, je fais j'ai c'est les premiers interphones qui commencent à

sonner sur ton mobile, tu sais, tu décroches et après tu tu appuies sur 5 ou sur étoile pour ouvrir la porte. Et

donc j'ai toute la journée des gens qui m'appellent et j'ouvre et j'ouvre donc je suis en cours. J'ouvre en quand je

pars travailler à Londres pareil mes premières années, j'ai travaillé 8 mois à Londres avant de fonder Aircol. Ah

pareil, ça sonne en permanence jour et nuit hein. Les mecs peuvent rentrer à minuit d'un resto, ça sonne, faut leur

ouvrir quoi. Euh et j'ai pas de solution. Je peux pas leur donner un badge euh euh parce que en fait euh il

faudrait qu'il puisse le rendre. Enfin c'est c'est compliqué quoi. >> Mais ça marche très bien. Donc je

commence un peu à à continuer à en acheter, à en chercher. >> Là tu financ à crédit à ce moment.

>> Ouais, je finance à crédit. mon banquier euh bon bah il est il est pas très content parce qu'il y a plus de beau

parce que le banquier aime bien les beau euh ils aiment pas financer du Airbnb parce que pour eux c'est instable tout

ça mais il voit quand même les revenus rentrer et il hallucine quoi. Euh >> les années passes c'est cool mais

2016-27 gros coup de frein la mairie de Paris commence à tout interdire. Ouais. >> Et euh et à ce moment-là, bah je me dis,

il faut que je rentre dans la légalité, je vais pas continuer comme ça. J'ai des dizaines d'appartements dans Paris,

c'est n'importe quoi, tu vois. Et euh et je avec mon associé, on se rassemble, on en discute et on se dit "Bah, on va se

mettre en chasse d'un hôtel euh et on va tout vendre." Lui aussi, il faisait pareil que moi et on vend tout en 2017 à

peu près, le temps de vendre, chaque bien et cetera. et on se met en chasse d'un hôtel qu'on acquériera en 2018 qui

est maison Barbess >> à l'étage d'après. Du coup, on va avant de parler de l'hôtel, on va revenir sur

Airbnb. >> Ouais. >> Ou sur le logement meublé de tourisme.

En réalité aujourd'hui, tu l'as dit, il y a ça a pas mal été raboté. >> Il y a aussi le le LMNP qui a été

beaucoup raboté. Je sais pas quel était le régime fiscal tu que tu utilisais au début. C'était peut-être le LMNP. Bien

sûr MNP où tu amortis ton bien quoi. Et Moris au top quoi. >> On a une niche fiscale qui est quand

même vraiment fort amineuse en France qui s'appelle le LMNP. C'est vraiment un mécanisme qui est surpuissant puisque'en

général si notre comptabilité est bien tenue et qu'on a réalisé les bons investissements, on paye zéro impôts sur

son bien immobilier pendant plusieurs années. >> L'MNP donc c'est location meublée non

professionnelle. Tu vas pouvoir faire comme une comptabilité d'entreprise. Tu vas déduire toutes tes charges mais tu

vas en plus amortir le prix d'achat de ton appartement dans le temps. >> Le LMNP n'est très acronyme en France,

je sais pas pourquoi. Cette niche, elle a quand même pris un petit coup dans le dans le baba.

>> Maintenant, ils disent qu'à la sortie enf, tu réduis le prix d'acquisition des amortissements que tu as passé. Donc, tu

augmentes ta plus-value imposable. Si on étudie très finement l'impact financier de la réforme, elle est moindre qu'on le

pense. >> Moi, je pense qu'il est encore intéressant.

>> Pour moi, le LMNP reste un investissement pertinent. >> Aujourd'hui,

tu as les abattements qui sont réintégrés, tu as tu as mal de choses qui ont changé. Est-ce que c'est encore

intéressant pour toi de passer par ce régime ? quand on fait des gros travaux et tout, honnêtement euh avec le nouveau

régime LMNP où tu réintègres euh >> les amortissements >> les amortissements

>> au moment de la vente >> au moment de la vente, c'est les reprises sur amortissement, ça s'appelle

c'est violent quoi. C'estàd que >> ça te fait des impôts en fait les impôts que tu payes euh à la fin,

bah il tue un peu ton rendement. Ouais. >> Donc c'est vraiment vraiment compliqué le LMNP maintenant. Enfin, jusqu'à

récemment pouvait te mettre en meublé de tourisme classé. Tu faisais classer ton mien, tu avais 71 % d'abattement fiscal.

Et donc c'était super bien parce que en fait si tu fais 100000 € de chiffre d'affaires, tu es imposé que sur 30000

quoi. Donc c'était vachement bien. >> Ça aussi c'est en train de le raboter. Euh fiscalement ça devient compliqué la

France. H moi théorie c'est que ça va être comme ça, ça va être de plus en plus dur. les meublés de tourisme,

c'était 120 jours, maintenant c'est 90. Ça va passer à 30 jours, c'est inévitable. H

>> euh c'est que sa résidence principale. Sinon, faut que ce soit du commercial. Enfin, il y a plein de règles maintenant

euh qui clairement rendent la chose beaucoup plus difficile. C'est pour ça que moi je me suis tourné vers les

hôtels et je me suis dit, je vais professionnaliser tout ça parce que faire son petit LMNP à Paris en meublé

de tourisme, bah il faut acheter un bien commercial. Si s'il est commercial, c'est cool mais il faut faire une un

changement de destination. Euh les changements de destination, la mairie, ils veulent plus en donner parce qu'il y

en a eu trop. Bref, c'est devenu assez compliqué. Moi, je pense qu'il faut se retourner un peu vers la province, pas

avoir peur, aller dans les zones touristiques de province et faire exactement la même chose. Euh et faire

un calcul entre ce qui est plus intéressant en fonction de la taille du patrimoine, la taille de la le le le

loyer que vous percevez et voir ce qui est mieux, est-ce qu'il vaut mieux faire du microfonci, est-ce qu'il vaut mieux

faire du LMNP, est-ce qu'il vaut mieux faire même en holding. J'entends beaucoup de gens qui le font directement

via des holdings et comme ça ils sont imposés à l'IS et la la holding elle elle tourne et ils payent leur IS quoi.

Il faut Ça vachement dépendre d'un peu de ce que vous voulez en faire, combien d'apports vous mettez. Euh parce que si

vous mettez beaucoup d'apports, bah en fait ça vous fait des ça vous fait du bénéfice. Si vous mettez très peu

d'apport, vos intérêts, ils tuent votre bénéfice mais ça vous permet d'amortir. Enfin bref, il y a il y a plein de plein

de choses à faire, mais il faut toujours poser un petit peu un petit modèle Excel avec lequel on se dit "OK, quel est le

plus intéressant ?" Parce que la fiscalité française, soyons honnête, c'est horrible. euh et ça va pas aller

en s'améliorant. Et c'est d'ailleurs pour ça que moi avec Agesso Capital quand je l'ai créé en faisant les

premiers hôtels, les premiers trucs, on le faisait en nous en propre et depuis pas mal de depuis un an ou deux, on a

beaucoup de gens qui veulent investir à nos côtés et c'est pour ça qu'on a permis aux gens de pouvoir le faire

parce qu'en fait tu as beaucoup de gens qui veulent investir en immobilier mais en fait la fiscalité, trouver les biens,

les rénover les trucs en fait c'est infernal mal et >> c'est un métier.

>> C'est un métier. Et en fait à la fin quand tu regardes ce qui te reste par rapport à au risques que tu as pris et

tout ça n été d'impôt tu te dis mais en fait bon en fait ce qu'il vaut mieux pas investir dans des foncières qui vont

faire le travail qui vont refiler les sous à la fin et j'ai un peu près le même rendement puisque ils auront les

mêmes rendements que moi. >> Est-ce que en province tu as identifié des villes ou tu as peut-être investi

dans des villes qui te semblent particulièrement intéressantes ? Écoute, c'est intéressant ce que tu me dis parce

qu'il y a quelques années, j'avais fait même un modèle assez poussé. En gros, je suis allé prendre les prix moyens de

vente des notaires dans les 30 plus grandes villes françaises. Donc 30, tu finis avec des villes

>> très moyennes. >> Ouais. 300000 habitants, quoi. >> Ouais.

>> Euh, >> je regardais le prix moyen au mètre carré dans le centre de la ville

avec un logiciel qui s'appelait comment il s'appelait ? BNB quelque chose. Euh, je me souviens plus. Bref, un logiciel

en gros qui donne les moyennes des prix par quartier, par ville. Petit logiciel >> sur Airbnb ou sur

>> non ? Non. Oui, sur Airbnb prix de la nuité moyenne >> et avec les taux d'occupation à peu

près. Et donc j'ai rassemblé les deux, j'ai dit "Bon bah attends là, j'ai un prix d'achat de temps, là j'ai ma nuité

à temps donc un 30 m² rapporte temps." Tu vois, je regardais combien coûte un 30 m², combien ce 30 m² quoi

globalement. Rien de bien scientifique en fait. Et et en fait, j'avais identifié

pas mal de villes intéressantes dont une c'était Colmar. euh qui qui genre tu te disais mais en fait c'est c'est c'est

pas mal quoi d'investir là-bas. >> Alors honnêtement, je suis pas allé au bout. Euh je parce que je me suis focus

sur Paris et parce que peut-être en enfant gâté euh je suis à Paris, j'ai euh j'ai j'ai la possibilité de de

d'investir là et euh et c'était peut-être euh plus facile, surtout quand j'ai commencé à structurer en hôtel, en

immeuble. Je suis passé de de petits appartements à des immeubles entiers. Mais en tout cas, ouais, faites

l'exercice parce que il y a des villes qu'on que nous français on connaît pas spécialement ou qu'on a pas en tête

comme des villes touristiques mais qui le sont en fait énormément. Avignon, c'était un autre exemple. Avignon, il y

a il y a un vrai il y a un vrai tourisme à Avignon. Les Américains connaissent tous Avignon quoi. Non mais c'est fou,

>> ils connaissent tous le pont d'Avignon Avignon Bridge, tu vois. et et Avignon euh le prix au mètre carré est pas cher

et les prix euh les prix sur Airbnb sont pas si éloignés que ça de Paris quoi. Donc il y a des choses à faire.

>> Donc il y a encore des inefficiences dans les marchés. Euh >> ouais, énormément. Énormément parce que

bah évidemment à Avignon au mois de novembre, c'est peut-être plus moins intéressant que le qu'à Paris mais

>> avec le pré mètre carré qu'il compense, ça devient intéressant. >> Est-ce que tu penses qu'il faut investir

dans des villes loin de chez soi ou des villes qu'on ne connaît pas ? tu dis tiens Colmar ça a l'air intéressant, tu

creuses. Mais en fait toi tu habites à Lyon. >> C'est un peu le risque quoi. C'est le

risque, c'est la difficulté d'investir dans l'immobilier. C'est on est meilleur quand on est proche de chez soi. Euh bah

parce que dès lors que vous euh vous le faites pour vous-même, quoi que vous fassiez hein, là on parle beaucoup de

meublé touristique, mais même si vous faites du marchand de bien, ce qui est aussi un truc que j'ai fait toutes ces

années puisque finalement j'ai tout revendu. Euh bah moi je me j'ai toujours l'impression

que si ça vient à moi, c'est que les locaux l'ont pas vu et l'ont pas fait. >> Et si les locaux l'ont pas fait, ça ça

sent pas bon. Après, c'est une erreur de penser comme ça parce que si tu te débrouilles bien, euh tu es averti aussi

vite que les locaux. Mais mais c'est plus difficile. Moi, je conseille en tout cas de commencer proche de chez

soi. En tout cas, pour des produits exotiques, type quand je dis exotique, c'est opération de marchandien,

meublier touristique. Tu vois, c'est un peu exotique. Acheter un immeuble d'habitation à à Colmar, tu

mets des locataires dedans, ça va aller. Tu mets un gestionnaire, on en parle plus. Mais pour tous ces autres biens où

tu as besoin d'être présent, de voir ce qui se passe, gérer le yield, tu vois le y

>> le yield, bah c'est en fait c'est de gérer la tarification journalière quoi. Alors oui, tu peux passer à des agences.

Des agences, ça te coûte un peu cher, quoi. Ça te coûte 15 20 % de ton chiffre d'affaires.

>> Donc ça peut vite être lourd. En plus, c'est 15 % de ton chif d'affair hors taxe. Ouais.

>> Euh donc franchement, c'est moi je préconise au début de le faire soi-même quoi. Vraiment, il faut il faut avoir

une petite orgue militaire. Tu as plein de de mail automatiques, tu as tout qui se fait automatiquement. Euh faut que

>> faut aller sur le terrain. >> Ouais, faut aller sur le terrain, faut connaître quoi. Je après je suis

peut-être une poule mouillée, hein, mais euh en tout cas je me demande je me dis qu'il faut plutôt faire gaffe quoi.

>> Tu as passé le câ du million en tu l'as je pense que tu l'avais dépassé depuis un petit moment et donc là tu décides de

tout vendre et d'acheter un hôtel. >> Ouais. >> Comment on structure une opération

d'achat d'hôtel ? Moi, je j'ai pas fait d'hôtel. Ça me semble complètement fou, tu vois.

>> Ouais. Ouais, c'est complètement fou. Ouais. Ouais. Ouais. Et ne franchement, ne vous lancez pas tout seul là-dedans

parce que c'est un vrai métier, c'est un vrai job. Euh, il y a des règles de partout, c'est hyper encadré parce que

c'est ce qu'on appelle des ERP, donc établissement recevant du public. >> Ouais.

>> Euh donc il y a les sécurités incendies, la préfecture, enfin bref, tout le monde s'enle compliqué. Euh mon

>> explique-nous le ce premier achat à Barbesque. Ben >> écoute, on a cherché pendant presque 2

ans un hôtel parce que avant de tout vendre évidemment on s'est mis en chasse de quelque chose. Donc on prenait notre

temps et on cherchait, on regardait, on visitait. C'est cher. Il y a rien de plus cher que les hôtels. Et pourtant

les les les bâtiments sont souvent lait, sont souvent pas rénovés depuis 50 ans, mais les propriétaires des hôtels ont

des biens qui sont rentables parce que souvent ils sont remboursés depuis longtemps, ils ont plus de dette dessus

et donc ils en veulent trop cher et donc tu as beau faire ton business plan, ça fonctionne pas quoi. Et nous bon, on

cherche, on cherche et on tombe sur ce bien un hôtel à Barbess zéro étoile typé social. C'est dire quoi

social >> où tu as essentiellement c'est essentiellement loué par des organismes

sociaux à l'intérieur. Donc c'est des personnes en difficulté quoi. >> Donc c'est eux qui payent

>> c'est l'État qui paye les nuités pour éviter que des gens se retrouvent à la rue quoi.

>> Ouais. >> Et j'ai un vrai coup de cœur pour le

bâtiment que je trouve beau qui est osmanien. Le quartier c'est Barbess. Ouais on on on dit tout et n'importe

quoi de Barbess mais c'est un quartier qui est beau esthétiquement. C'est vrai, >> le boulevard est assez beau.

>> Le boulevard est beau. Les immeubles sont beau. >> Surtout quand on regarde en haut. Après

en bas, c'est plus chaotique. >> En bas, ouais. Alors, tu as tu as un peu toujours les vendeurs de cigarettes,

>> téléphone mobile. >> Téléphone mobile. Bon, voilà. Mais c'est un quartier qui se gentrifie.

Déjà en 2018, je paris là-dessus. >> Euh, tu as Barbess qui avait fermé Tati Barbess, pardon.

>> Ouais. Un gros projet qui est en train de se faire. Ça va changer la le visage du quartier.

>> Tu as le café aussi. qui a fait euh brasserie barb qui avait fait le buzz >> qui est un des premiers trucs un peu

cool de ce quartier-là >> et on se dit mais bah on y va et franchement on on le touche à bon prix à

ce moment-là c'est on l'achète 4 millions3 on met des travaux ça nous revient à peu près à

6100 et on se lance quoi. On se lance un peu sans trop réfléchir comme il faut souvent faire quand on est entrepreneur.

On fait des rénovations qu'on a jamais faites quoi. On fait vraiment du sol au plafond, mais en faisant sauter les

planchers, en en repensant tout le bâtiment, toute la fonction du bâtiment, mettant un ascenseur, enfin, tu vois,

vraiment tout. On fait un sous-sol accessible alors qu'il était inaccessible avant. Euh, on crée un un

Sona, une salle de sport, enfin tu vois, c'est un nouveau monde pour nous, quoi. >> Donc toi, tu vis, tu veux plus utiliser,

enfin tu veux en faire un hôtel euh >> un hôtel 4 étoiles. >> 4 étoiles.

>> Et on fait le premier hôtel 4 étoiles de Barbè et presque du 18e arrondissement, je crois qu'il y en avait un autre euh

qui était un peu plus haut sur le boulevard Barbess et je me dis bah c'est parti quoi. Je

vais toutes les semaines sur la réunion de chantier de l'hôtel et là c'est vraiment difficile quoi parce que le

remplissage est pas fou. Euh c'est compliqué. Et là on est on arrive en mars 2020 et le Covid tape. Là je te

parle de on a exploité 6 mois donc que dalle. Euh on a des salariés, on a un directeur et on a plus le droit

d'utiliser l'hôtel. Les traites continuent 300 € par mois. >> Tu te souviens de combien tu avais

emprunté sur les 4 millions et quelques ? >> Bah au total on avait emprunté 4

millions puisqueon avait mis 2 millions de cash de nos poches. >> OK. Donc tu av mis 2 millions plus 3

millions de enfin 4 millions d'emprunts. >> 4 millions d'emprunt 2 millions de cash d'écout

et la traite c'est 30000 € par mois de remboursement de crédit. Bah là tu fermes l'hôtel

on passe ces 5 mois un peu difficiles vraiment jusqu'à mai où tu as le droit un peu de réouvrir

mais dans la douleur quoi. Donc c'est l'année 2020, c'est compliqué en fait. tu ouvres ton hôtel au pire moment de

l'histoire. Et donc bah on enchaîne comme ça mais on se dit mais c'est pas grave, on croit en notre projet et on

trouve un super directeur fin 2020 et qui est encore avec nous aujourd'hui après 5 ans et qui fera

tourner l'hôtel super bien et que ça ça sera avéré être une super réussite cet hôtel parce qu'on en est ravi. Euh on

fait plus d'union5 de chiffres d'affaires sur quelque chose qui nous a coûté 6 millions. Donc c'est c'est

plutôt bien. Et on les enchaîne, on se dit on va en acheter plein et on fait des opérations de marchand bien pour

financer tout ça. On achète un un immeuble d'habitation, on le on le rénve, on le revend à la découpe, on

achète des immeubles de bureau, on met un locataire dedans, on revend un taux de cap de 4,5 % parce qu'on est en 2021

et les taux sont à que dalle et cetera et cetera et cetera. >> Si je reviens sur l'hôtel, comment tu

calcules la rentabilité d'un projet comme ça ? C'est quoi ton ton modèle mental ?

>> Tu as deux manières de le regarder. Soit tu regardes le TRI. >> Ouais. Alors le TI en général rendement

inter >> Ouais. taux de rendement interne c'estàd qu'il faut que tu prennes une hypothèse

de sortie en 10 ans. Ouais. Pour calculer un TI, il faut qu'il y ait une sortie.

>> Ouais parce qu'il faut qu'il y ait du cash qui rerentre. >> Bah en fait c'est juste pour calculer

ton gain final quoi. >> Ouais. >> OK.

>> Donc tu peux regarder le TI. Nous sur la foncière de manière générale. Alors je parle pas que d'hôtel là je parle de

tout. On est à peu près 20 % de TRI sur euh avant l'emprunt.

>> OK. Donc euh tu imagines si je mets les empreints là, les terri explosent euh ce qui est plutôt cool. Donc c'est sur nos

fonds propres. Donc tu as le tri et la 2è manière qui une manière un peu plus artisanale on va dire, c'est de regarder

les bid quoi. Tu regardes les bidar pardon euh avec un R à la fin des bidd >> euh dans l'hôtellerie. En gros, c'est

taxation R, c'est pour le loyer. >> En gros, c'est bah le loyer que tu payes

en général quand tu fais un hôtel, tu as une une SARL, une SCI et la SRL, la SCI et la holding

qui détient mais la SRL en gros euh paye à la SCI un loyer quoi. Et donc ce loyer, on dit dans l'hôtel R, on dit ce

loyer en fait, il rentre dans ta poche >> parce que c'est vrai que tu te payes un loyer à toi-même, même si c'est de

l'emprunt bancaire, ce que je disais tout à l'heure, c'est 90 95 % de cet argent en fait, il rentre

dans ton patrimoine. >> Bien sûr. Ouais. >> Et donc tu regardes les bit d'art, un

bon hbit d'art pour un hôtel, c'est environ 50 %, entre 45 et 50 %. Euh donc ça c'est à surveiller. Il faut que tu

sois dans ces ratios là. >> Ouais. Et bah tu vois nous sur Maison Barbession1

à peu près de coût de euh d'acquisition plus travaux et 15ion5 de chiffres d'affaires.

Donc tu as un peu près 700000 de débit d'art quand tu as mis un quand tu as mis 65.

C'est cool quoi, tu vois. Ça te fait des sacrés return et et à ça surtout faut ajouter le fait que bah l'hôtel

chaque année, il prend de la valeur quoi. Parce que plus tu vas l'exploiter bien, plus euh

>> tu as des bilans solides. >> Les bilances solides et puis tu as les bilan solides, plus ça vaut de l'argent

en fait quoi. Puis qu'en fait là tu valorises plus que le foncier, ce qu'on appelle les mètres carrés. tu

valorises un nouveau truc qui s'appelle le fond de commerce et qui a une vraie valeur qui vaut souvent plus cher que

les murs d'ailleurs. >> Et donc justement le le la structuration, c'est intéressant que tu

en parles. Toi, tu as enfin c'était quoi le schéma ? Il y avait des holdings de tête, l'argent il était où ? Quand qui

emprunte quoi ? Et sur combien de temps tu empruntes ? >> Bah en fait Capital donc c'est notre

holding de tête qui détient tout. OK. Euh ma holding et la holding de mon associé sont les euh les actionnaires de

cette société et cette société empreinte euh ou crée des véhicules euh spécifiques pour acheter chaque bière.

En fait, nous on crée des véhicules à chaque fois. Évidemment, c'est c'est le truc classique pour

>> bah pour séparer parce que sinon c'est illisible après ta compta >> et bah à chaque fois bah tuas tuas tu

crées un véhicule hôtel barbè, hôtel maison yena maison du moulin vert maison truc mûche et euh et tu essayes de de

refaire un petit peu le le même le même le même schéma quoi. >> Et donc tu vas voir la banque.

>> Ouais. tu vas voir la banque, tu lui présentes le projet, tu lui fais le un bon business plan. Donc nous, on fait

des beaux BP, on en est assez content et je suis ravi de les partager. Je j'en ai partagé euh sur mon site internet, j'en

ai mis, je crois, un ou deux. >> On mettra le lien. >> Euh ouais, s'ils veulent les

télécharger. C'est un BP assez simple euh qui est pas fait que pour l'hôtellerie, qui est aussi bien pour

faire du marchand, pour faire truc, tu vois, chez plusieurs types assez sympas. Et en gros, ce qu'il faut que tu arrives

au moins à démontrer quand tu fais un hôtel, c'est que tu vas rembourser tes traites, payer tous tes salariés et

faire un tout petit peu de bénéfice, quoi. Un petit peu quoi, c'est important. Euh même si tu mets beaucoup

d'emprunt, mais en général pour un hôtel, tu dois mettre au moins 20 à 30 % d'apport. C'est plutôt 30 quand tu es un

nouvel hôtelier. Mais pareil pour le Airbnb, si tu veux acheter du Airbnb demain, la banque, quand je dis du

Airbnb, du meubl touristique, pardon, faut que je sorte de ce mot-là, >> euh quand tu vas acheter du meublet

touristique, euh dans tous les cas, ça va être 25 30 % d'apport quoi. Parce que il le banquier voit ça comme un bien

ultra risqué parce que bah c'est vrai que >> tu as de la vacances,

>> tu peux avoir de la vacances. Euh si demain euh euh pour x raison euh ta GoPro t'attaque euh bah tu peux plus

l'exploiter. Euh s'il y a un attentat à Paris bah il va il va se passer que plus personne plus les touristes vont plus

venir. Donc bah tu vas avoir un taux de d'occupation beaucoup plus faible et tu te retrouves dans une situation qui est

précaire versus tu as un locataire, il te paye. Tu vois les gens vont toujours avoir besoin d'habiter quelque part

quoi. Là, tu disais, tu as tu as ta Maison Barb qui est le premier, mais tu en as fait d'autres depuis.

>> Ouais. >> Comment tu fais pour repérer euh les biens, les hôtels ? D'ailleurs, je sais

pas si c'est déjà des hôtels, mais les biens en tout cas qui selon toi sont pertinents.

>> Écoute, c'est très difficile. C'est très très difficile parce que en fait c'est un monde très obscur le monde de

l'hôtellerie parisienne. Euh >> c'est un monde où euh il y a pas d'annonce déjà, de vente, très peu. Euh

tout se passe avec des brokers qui connaissent des gars, qui connaissent des gars et cetera.

>> C'est quoi des brokers ? C'est les agents immobiliers. >> Ouais, les agents immobiliers. Et en

fait surtout le milieu de l'hôtellerie parisienne est un vieux milieu surtout des hôtels

zéro à de tr étoiles. >> Ouais. >> Un milieu qui est détenu par des

beaucoup de cabiles. >> Donc c'est des gens qui sont pas spécialement

très digital native. >> OK. parce qu'ils ont hérité ça, qui sont

arrivés dans les années 60, ils ont soit c'est eux qui sont encore là et mais commencent à se faire vieux, soit c'est

les enfants qui ont hérité qui eux sont pas spécialement intéressés par l'hôtellerie. Mais souvent c'est des

biens familiaux où il y a 3 4 5 10 frères et sœurs qui détiennent ses biens. Euh donc très compliqué à les

convaincre de vendre ou à les mettre d'accord sur un prix à tout ça. Euh et donc c'est très compliqué de les voir

euh les hôtels et quand tu les vois bah les prix sont très élevés parce que ces personnes-là c'est c'est de l'hôtellerie

familiale. Donc il faut voir, il faut imaginer que les enfants de ces cabiles qui sont arrivés en France dans les

années 60 70 ont grandi dans ces hôtels. Donc c'est c'est le l'objet qui a le plus de valeur pour eux sentimentalement

au monde. Et donc le faire accepter que ça vaut X, c'est très compliqué. Et donc acheter un

hôtel, c'est des années de travail. Euh et donc à Paris, il faut acheter des hôtels parce que sinon tu peux pas le

faire. Tu peux évidemment acheter un immeuble de bureau et et demander un changement de destination, mais ça

pareil c'est compliqué. Tu as une chance sur 10 de que ça aboutisse parce que les règles du PLU, parce que si, parce que

ça, PLU, plan local d'urbanisme de Paris qui est un truc très compliqué et donc tu es jamais sûr jusqu'au moment où tu

as eu ton permis de construire euh que tu vas pouvoir transformer en hôtel. Et qui dit transformation d'hôtel ? Mise

aux norme dans hôtel. Donc quand tu achètes un immeuble de bureau, un immeuble de bureau n'est pas un ERP. OK

? Parce que les gens qui sont dans le bureau, c'est pas du public, >> c'est des personnes qui sont des

salariés qui connaissent le bureau. D'accord ? Donc c'est pas euh un ERP type hôtel. OK ? Le RP type hôtel, il y

a des tonnes de règles euh à mettre en place et dans un immeuble de bureau, c'est pas toujours possible. Notamment

rajouter des escaliers, euh tu vas créer des escaliers, des trémis, pas évident. Et et donc du coup euh les

transformations sont pas évidentes, surtout sur des biens à moins de 10 millions d'euros quoi.

>> Et pourquoi du coup faire de l'hôtellerie si le bureau tu as beaucoup moins de règles et a priori c'est plus

simple dans la gestion et moins risqué peut-être aussi du point de vue des >> parce que les bureaux euh bah je vais te

dire un truc euh c'était l'Eldorado 2018 qui est passé par là.

>> Il y a le remote qui est passé par là et aujourd'hui les bureaux ne se vendent plus quoi. Plus personne achète du

bureau. C'est compliqué. Euh les les beaucoup il y a beaucoup de vacances euh maintenant tout la défense ou même enfin

dans des zones plus à Paris hors QCA. C'est quoi >> ? Quartier central des affaires

>> euh donc qui représente à peu près qui va du la fin du 9e début du 10e jusqu'à euh étoile un peu près.

>> OK. Dans le 8e. >> Donc c'est Champ d'Élysée par là. >> Ouais ça ça va vraiment si si fallait

dessiner sur un rond. En gros, c'est un peu près entiers 9e 8e. C'est ça en gros.

>> C'est ça à peu près. C'est ça à peu près le QCA. Euh donc c'est quartier cher en bureau.

>> Ouais. >> Là il y a de la c'est dur, c'est compétitif et tout mais en dehors de ça,

rien du tout. Moi, tu vois là, on m'a on m'a proposé un immeuble de bureau dans le 20e à 4000 € du m. Je sais pas quoi

en faire. Je suis là, je regarde, je peux pas le convertir parce que il est trop profond, mais je peux pas le

changer de destination. Je vois pas ce que j'en fais quoi. 4000 € du maître en 2021. Mais en 2021 2019

mais même pas, j'hésite une seconde 4000 € du maître. Tu trouvais un locataire, tu faisais un flexofice, tu faisais ce

que tu veux, tu trouvais toujours quelque chose. Maintenant, c'est un peu plus difficile. Et et je me suis dit bah

en fait le seul truc que tu maîtrises à peu près, c'est le nombre de chambres que tu vas faire

dans un hôtel. Euh si c'est déjà un hôtel, tu as pas besoin de faire de changement de destination. Donc tu es

pas euh tu te retrouves pas à être dépendant d'autorisations administratives qui peuvent être super

longues. Et donc bah pour moi, c'est un peu l'avenir de mon de du business en tout cas foncière, tu vois. Ça c'est le

business foncière d'Ag Capital. C'est mon patrimoine personnel sur les hôtels aujourd'hui on les détient à 100 %. on

pas d'investisseur et et c'est une manière à nous qui nous a permis bah de euh bah créer un vrai patrimoine et et

et d'avoir on va dire une retraite à peu près assurée. Ça paraît un peu bête mais c'est sympathique de se le dire. Et

maintenant on on a on a atteint une limite où on a mis tellement de notre argent. Maintenant on fait on va faire

on fait des clubs deal et justement ces club deal l'idée c'est que les personnes investissent à nos côtés. Ça peut être

des hôtels. Donc on va garder 5 7 ans, mais ça peut être également des immeubles de d'habitation, des immeubles

de bureaux qu'on va restructurer et revendre après. Ça peut être euh des opérations de marchand basiques sur des

appartements, sur des poules d'appartements. Donc on crée plusieurs petits fonds justement pour se

diversifier un peu et pour continuer quand même à générer de l'argent. Parce que ce qui n'est pas évident quand tu

fais de l'hôtellerie comme ça, c'est que tu fais beaucoup d'emprunt et plus tu fais de l'emprunt, bah plus ton ébida

baisse quoi. >> Hm. On va passer au cap de 10 à 50 millions

et tout à l'heure tu as parlé d'un schéma. Alors, tu l'as dit comme ça en passant mais parce que tu l'as fait 50

fois je pense mais tu as dit que tu faisais du marchand de bien pour aller financer d'autres opérations. Donc

explique-nous le déjà ce que c'est du marchand de bien >> et comment ça ça s'imbrique dans le

reste de ta stratégie. >> En fait pour faire de l'immobilier tu as besoin d'argent, c'est inévitable à à

grande échelle. Tout à l'heure, j'expliquais qu'avec des petits des petits prêts des petits trucs à gauch.

loin du préétudiant de l'époque. >> Ouais, on est loin du préétudiant et on est loin du prêt de 200000 € quoi. Tu

vois, moi Capital, on a fait pour plus de 60 millions d'euros de prêt, on a acheté pour plus de 200 millions d'euros

d'immobiliers qu'on a acheté, revendu et cetera, tu vois, au total >> en en valeur achetée. Euh

et du coup bah tu te retrouves à un moment inévitablement euh dans une situation où tu atteins la

limite où le banquier te regarde dit "Écoute, euh tu as trop de prêt." Enfin, tu as assez de prêt, je peux pas aller

au-delà de ça, quoi. >> Comment il le définit cette regarde tes bilans quoi. Tu sors du côté, tu vas

voir ton banquier, tu lui présentes des fiches de paix et des et et des beaux commerciaux ou des beau d'habitation, tu

dis "Bah voilà, je touche, je sais pas 10000 balles par mois, bon bah prête-moi qu" là tu rentres dans un truc où c'est

comptable, c'est de la compta quoi. C'est montre-moi tes bilans, ton compte de résultats et je fais une analyse de

risque quoi. Et et là bah inévitablement, il y a un moment faut remettre des sous.

Et si tu as pas de sous, bah tu as deux solutions. Soit tu trouves des investisseurs qui

investissent à tes côtés, donc tu fais des clubs deal et cetera. He don tu as trois solutions. Club deal, trouve des

investisseurs, tu investis avec eux, tu partages la marge et tout, c'est cool mais tout le monde n'a pas la capacité à

avoir des investisseurs qui les suivent. De tu fais des opérations marchand bien. Donc c'estàd que tu opération marchand

bien, qu'est-ce que ça veut dire ? C'estàd que comme un marchandard, tu achètes un bien,

tu le rénoves, tu le repositionnes, tu lui rends un peu ses lettres de noblesse en fait.

>> Donc tu le valorises, >> tu le valorises, tu fais ce qu'on appelle du value ad,

tu ajoutes de la valeur et tu le revends avec une marge. Cette marge, tu la gardes et tu tu peux réinvestir un truc.

Et le troisième qui est le plus risqué et qui a très mauvaise presse quelques temps parce qu'il y a eu pas mal de

casses de justement de marchands qui se sont emportés qui ont fait un peu n'importe quoi, des obligations. Donc tu

fais des obliges en obligation tes fonds propres. Donc c'est que je dis n'importe quoi, tu as envie d'acheter un truc à 1

million d'euros, il te faut 300000, tu as pas les 300000, tu vas voir des plateformes de crowdfunding, tu as près

de 300000 à 12 % de taux d'intérêt. Le truc te coûte 35000 € par an euh et tu fais ton opération et tu

rembourses tout le monde à la fin. Si l'opération prend un peu de retard, tu comprends bien que ça devient très

chaud, ça coûte très cher. Donc tu as ces trois solutions. On a fait évidemment les trois. Les

trois se sont très bien passés, il y a pas de souci. On a fait donc moi, tu vois, au sein d'Ag Capital, j'ai créé

mon propre club d'investissement où les gens viennent, ils peuvent choisir est-ce qu'ils veulent investir dans des

obliges, est-ce que ils veulent investir en en club d'al ou bon marchandis, ça c'est hors ça. Mais donc tu vois, on a

fait ça les deux, c'est cool tu vois. Mais on a fait surtout beaucoup de marchands de mien. On acheté des

immeubles entiers qu'on a redécoupé et revendu à la découpe. >> Tu les achètes comment les immeubl ? Tu

mets du crédit quand même ? >> Oui, toujours. Toujours. N'oublie pas ma première phrase. La base de l'immobilier

c'est le crédit et les banques. Sans ça, tu fais rien dans l'immobilier. Si tu >> en a plusieurs des banques.

>> Ah ouais, des dizaines. Des dizaines parce que bah une banque quand elle est trop exposée, elle dit "Vous vois

ailleurs parce que moi tu es trop exposé chez moi et ainsi de suite quoi." Tu vois ? et et les opérations de marchand.

Je dis n'importe quoi. Tu vois là récemment, on a acheté un immeuble à Levalois,

mon plus gros immeuble ever. J'ai acheté plus de 4000 m² à Levalois. imub d'havitation ou du bureau

>> immeuble de bureau qu'on a très bien acheté et on a rénové les plateaux, on a rendu tout ça très beau, remis en route

les trucs qui fonctionnaient pas, les problèmes de clim, les trucs, on a tout remis nickel et on fait une vente à la

découpe et donc on vend essentiellement à des entrepreneurs qui qui ont des PME, des petites ETI et qui veulent avoir

leur bureau et finalement faire de l'investissement immobilier via une SCI où ils achètent leur bureau, il se la

leur boîte lou les bureaux et ça leur fait du rendement. C'est un grand classique. C'est ce qu'on appelle la

vente utilisateur dans ce cas-là. >> C'est légal. >> Ouais, totalement. Totalement. Bah faut

que tu mettes un loyer de marché quoi. Mais oui, c'est sûr que si tu si le marché est à 300 balles et tu te le mets

à 500 balles, ouais. Tu vas avoir un problème. >> Euh

>> je parle mètre carré par an bien sûr. Euh et en gros, bah en 1 an, cet immeuble euh on va faire une marge de

près de 5 millions d'euros, quoi. Marge nette. Donc tu vois, c'est assez énorme et on rembourse tous nos investisseurs.

Donc là, on l'avait fait en en obligation. Euh on avait prévu d'ailleurs de le faire en 3 ans. On

avait fait une obligation à 2 + 1, donc 2 ans d'intérêt et peut-être une trisè. Et en fait, on remboursera tout le

monde. Oui. À 18 mois à peu près. Euh donc tout le monde est un peu choqué parce que c'est allé vite, sont là waouh

c'est allé trop vite, pourquoi c'était pas un club d'al et cetera. Euh mais tu vois, tu peux générer une belle marge et

évidemment ces 5 millions d'euros là, qu'est-ce que j'en fais ? Bah tout de suite, je les réinjecte pour acheter un

nouvel hôtel. >> Donc tu es en permanence en train d'avancer en fait.

>> C'est ça. >> Et tu as tuachètes, tu revends d'un côté >> pour financer ton business et de l'autre

côté tuachètes et tu gardes pour le long terme pour la foncière. Très clair. Il y a un mot clé que tu

nous as dit quand on a préparé l'émission, c'est il faut industrialiser.

>> Ouais, >> ça tu peux pas le faire si tu as pas des équipes, des moyens. C'est c'est quoi

les outils à ta disposition pour accélérer la marche sur un business comme ça ? Bah

ce qu'il faut, c'est déjà euh sortir de tout ce qui est euh coup de cœur. Déjà un, quand tu achètes un bien,

tuachètes pas un coup de cœur. >> Ça veut dire quoi ça ? >> Tu aachètes du foncier, tuachètes des

chiffres. >> Donc tu as plus d'émotion. >> Pas d'émotion, il faut pas. À chaque

fois j'en ai eu, j'ai d'ailleurs, je me suis rétracté, ça m'est arrivé, j'étais là, waouh, je suis fou de ce bien, c'est

délirant, quel coup de cœur. Tu fais tourner les chiffres deux, trois fois, tu dis "Mais en fait c'est une bêtise ce

truc." Donc ça, tu sors de ça, donc on fait que les chiffres. tuindustrialise ce côté-là. Euh

ensuite, tu dois faire en sorte tu as besoin d'un minimum de personnes pour faire tout ce

que tu as envie de faire. Donc la décoration, si tu as trouvé que je dis n'importe quoi, tu as un hôtel, tu

trouves que cette chambre, elle est jolie, tu fais toujours la même chambre. Tu vois, souvent dans les hôtels, tu

regardes, c'est fou, chaque chambre est différente. Moi ça me choque toujours quoi. Je suis là. Pourquoi il a peint en

rouge, en violet, en blanc, en vert. >> Ouais, tout ça, c'est des coups, du temps.

>> C'est des coups, c'est du temps, c'est de la réflexion. C'est euh le jour où il y a un pet, bah il faut retrouver cette

couleur là et cetera. C'est >> toutes les mêmes chambres, même design, même truc. Tu vois, dans les années

2000, les chambres d'hôtel, elles étaient toutes différentes. Ça m'a toujours choqué.

>> Ouais, c'était un concept. C'était fou. >> Donc hop, les travaux pareil, avoir une entreprise qui sait faire toujours le

même process électrique, toujours le même process, l'interrupteur à l'entrée qui éteint tout de parer d'autre de la

chambre. Tu vois des trucs qui sont hyper carrés, c'est des nous ce qu'on appelle ça, c'est un cahier des charges,

c'est toujours le même. Tu perds pas de temps là-dessus quoi. E >> un partenaire où tu en as plein un

partenaire sur les travaux sur les archives. On a on a changé deux trois fois mais on a essentiellement un avec

lequel on travaille et et qui fait du bon travail. Et ensuite après nous on commercialise

aussi nos hôtels, ce qui est très rare. Tu as aucune foncière de France qui fait ça de ma connaissance qui est également

l'exploitant de ses propres hôtels. Donc moi, j'ai des équipes au sein de la capital qui exploitent les hôtels, qui

exploitent les meubles touristiques. Et donc là, on a deux équipes, une équipe exploitation d'hôtel et une équipe

exploitation des meubles touristiques. Et là, c'est on est full digital, on a des outils de yield euh donc gestion des

prix à la hausse, à la baisse, au jour le jour. Euh, on a du ménage, pareil, c'est industrialisé, tout est sur

tablette. Les ménages, elles viennent, elles rentrent, elles savent, elle rentrent dans le bâtiment, elles savent

ce qu'elles doivent nettoyer euh les personnes de ménage et à quelle heure les prochaines personnes arrivent et

cetera et tout est full digital. Et aujourd'hui, tu vois, avec Agesso Capital, on a, si je dis pas de bêtises,

pas loin de 200 chambres. Euh